Konut piyasası son çeyrekte faizdeki hareket ve ertelenen talep

Türkiye genelinde konut piyasası 2026 yılının son çeyreğine girerken kredi faizleri, alım gücü ve ertelenen talep gündemin merkezinde bulunuyor. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre eylül ayında 142.390 konut satıldı; toplam satışlar geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 9,3 azaldı. Bu dönemde ilk el satışlar artış gösterirken ikinci el satışlarda düşüş kaydedildi. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası verileri ise konut fiyatlarının yıllık nominal bazda yüzde 22,3 yükseldiğini, reel bazda ise yüzde 5,7 gerilediğini gösteriyor. Piyasa aktörleri, finansman koşulları ve doğru fiyatlamanın son çeyrekte talebin yönünü belirleyeceğini vurguluyor.

TÜİK ve Merkez Bankası verileri ne söylüyor?

TÜİK verilerine göre eylül ayında toplam 142.390 konut satışı gerçekleşti; yıllık bazda yüzde 9,3 gerileme oldu. İpotekli (krediyle) satışlar bu dönemde yıllık yüzde 5,1 artışla 23.397’ye ulaştı; bu, krediye ulaşabilen alıcı grubunda hâlâ hareketlilik olduğunu gösteriyor. Buna karşılık Merkez Bankası verileri konut fiyatlarında nominal artış olsa dahi alım gücündeki kaybın reel fiyatlarda düşüşe neden olduğunu ortaya koyuyor. Bu iki veri seti birlikte değerlendirildiğinde, fiyatların nominal seyrinin alım gücünü tam olarak yansıtmadığı, kredi maliyetlerinin ise talep üzerinde belirleyici olduğu anlaşılıyor.

Alıcı davranışı ve finansman koşullarının rolü

Sektör temsilcilerine göre alıcılar artık yalnızca kısa vadeli fiyat artışlarına bakarak karar vermiyor; bölge, kira potansiyeli, yapı özellikleri ve uzun vadeli değer öne çıkıyor. Özellikle yüksek finansman maliyetlerinin olduğu dönemlerde doğru fiyatlandırma önem kazanıyor. Kredi koşullarının iyileşmesi, krediyle konut alımını erteleyen bir kesimin pazara dönmesine yol açabilir; fakat kalıcı hareketlilik için konut fiyatlarının hane halkı gelirleri ve kredi maliyetleriyle dengelenmesi gerekiyor. Bu denge sağlanmadan, düşük hacimli veya bölgesel dalgalanmalar dışında geniş çaplı toparlanma sınırlı kalabilir.

2027 beklentileri ve bundan sonraki süreç

Önümüzdeki dönemde konuta erişilebilirlik konusunun daha fazla öne çıkması bekleniyor. Arz-talep dengesi, fiyat düzeyi, kredi faizleri ve hane halkı gelirlerinde sağlanacak değişimler satışlara doğrudan etki edecek. Piyasa aktörleri, yatırımcıların kısa vadeli spekülatif hareketlerden ziyade sürdürülebilir getiri ve uzun vadeli değer odaklı stratejilere yönelmesini tavsiye ediyor. Sektörün takip edeceği başlıca göstergeler arasında aylık satış rakamları, ipotekli satış oranları, enflasyon ve kredi faizlerindeki gelişmeler yer alacak. Bu göstergelerdeki olumlu değişimler ertelenen talebin canlanmasına zemin hazırlayabilir.

Öne çıkan veriler: Eylül satış adedi 142.390; ipotekli satışlar 23.397 (yıllık +%5,1); konut fiyatları yıllık nominal +%22,3, reel -%5,7. Bu göstergeler son çeyrekte hem alıcı hem de satıcı davranışlarını şekillendirecek temel parametreleri işaret ediyor.